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L’achat d’une propriété : 10 dépenses à prévoir !

L’achat d’une propriété est sans aucun doute l’une des étapes les plus importantes au cours de votre vie. Bien entendu, il s’agit d’un moment excitant, mais celui-ci peut aussi engendrer beaucoup de stress. Afin de bien vous y préparer, voici 10 dépenses auxquelles vous devez vous attendre lors de l’achat d’une propriété. Il est d’ailleurs suggéré de prévoir un montant représentant plus ou moins 2 à 3% de la valeur de la propriété convoitée, outre la mise de fond. Vous ne voulez surtout pas avoir de mauvaises surprises en cours de route avec des frais dont vous ignoriez l’existence!

01 Inspection pré-achat d’une propriété

Pourquoi faire une inspection avant d’acheter une propriété?

Avant d’acquérir un immeuble, il est fortement recommandé de procéder à une inspection en bâtiment en faisant appel à un inspecteur en bâtiment qualifié. Cette étape a pour but de vérifier l’état de la propriété, d’obtenir un rapport détaillé de tous les aspects du bâtiment évalués et d’être en mesure de prendre une décision éclairée, en toute connaissance de cause. Cette procédure vous aide également à prévoir l’entretien ainsi que les travaux à effectuer à court, moyen et long terme sur la future propriété grâce aux conseils mentionnés par l’inspecteur.

Quels sont les éléments inspectés ?

Voici quelques exemples d’éléments évalués lors d’une inspection :

• Toiture
• Fondation
• Structure intérieur et extérieure
• Isolation
• Plomberie
• Chauffage
• Électricité

À quoi sert le rapport d’inspection ?

Si toutefois l’inspection révélait des problèmes ou des travaux majeurs non connus avant l’inspection, plusieurs options s’offriraient à vous, soit :

• Négocier le prix offert dans votre promesse d’achat en fonction du coût des travaux estimés par un professionnel;
• Exiger que le vendeur effectue, dans les règles de l’art, les travaux en question avant la signature chez le notaire;
• Rendre votre promesse d’achat nulle et non avenue suite à la lecture du rapport d’inspection. Notez bien que dans ce cas, vous devrez obligatoirement fournir au vendeur une copie du rapport d’inspection.

En tant que courtier immobilier, nous avons l’obligation de recommander à nos clients acheteurs d’insérer cette condition à leur promesse d’achat dans le but de les protéger. Si une situation de litige devait se produire dans le futur, l’acheteur pourrait alors affirmer avoir agit avec prudence et diligence. Votre courtier peut vous fournir une liste d’inspecteurs qui répondent aux exigences établies par l’OACIQ et qui connaissent bien le secteur. Sachez que l’OACIQ exige que le courtier vous réfère à plus d’un inspecteur afin de demeurer objectif.

Limites de l’inspection

* ATTENTION !

Il est important de savoir que l’évaluation de l’inspecteur se limite à ce qui est apparent, c’est-à-dire que celui-ci ne peut détecter une problématique qui se cache derrière les murs, ce qu’on appelle communément un vice-caché. Par contre, il porte une attention particulière aux signes pouvant indiquer la présence d’une telle problématique et peut ainsi vous recommander de procéder à une expertise plus poussée. Il est d’ailleurs très important d’informer l’inspecteur lorsque la propriété convoitée est vendue sans la garantie légale de qualité puisque celui-ci pourra effectuer une inspection plus poussée que lorsque la garantie légale de qualité est offerte.

En cas de découverte d’un vice-caché alors que vous êtes propriétaire, la garantie de qualité peut, dans certains cas, vous aider à corriger la situation ou à obtenir un dédommagement de la part du vendeur. Évidemment, si la propriété vous a été vendue sans la garantie de qualité aux risques et périls de l’acheteur, vous n’avez donc pas de recours à ce niveau. Encore une fois, il est bien important ici de différencier le vice-caché et le « doll », c’est-à-dire dans le cas où le vendeur omet volontairement de vous faire part d’une problématique existante au moment de la vente. Vous pourriez alors, dans certains cas, avoir malgré tout des recours envers le vendeur si vous êtes en mesure de prouver que le problème existait au moment de la vente, que celui-ci était au courant de la dite problématique et qu’il vous a volontairement caché l’information.

Coût d’une inspection en bâtiment

Les frais reliés à l’inspection varient selon plusieurs facteurs mais principalement en fonction du type de propriété (condo, unifamiliale, immeuble à revenus, etc.), du secteur et des différents services offerts. Il faut s’attendre à débourser entre 500 et 1000$ selon le cas et ses frais sont payables directement à l’inspecteur au moment même de l’inspection.

Lire l’article Enveloppe de bâtiment : votre maison est-elle en santé ?

02 Analyse d’eau

Quand est-ce pertinent ?

Si la propriété que vous souhaitez acquérir est alimentée en eau potable par un puit, c’est-à-dire que celle-ci n’est pas reliée au système d’aqueduc de la ville et que vous devez obtenir un financement pour l’achat de celle-ci, votre institution financière exigera de votre part un certificat de conformité d’eau potable avant de vous émettre l’acceptation du financement sans conditions. Pour obtenir ce certificat, vous devrez donc procéder à un test d’eau bactériologique, qui confirmera si l’eau est potable ou si elle contient des bactéries nuisibles à la santé. L’analyse s’effectue dans le respect du Règlement sur la qualité de l’eau potable (RQEP) et le résultat est habituellement obtenu dans un délai de 3 à 5 jours ouvrables suivant la réception de l’échantillon d’eau prélevé.

Dans le cas où le test s’avèrerait être négatif, plusieurs options s’offriraient à vous. La première serait de procéder à une désinfection du puits avant d’effectuer un nouveau test. Si, malgré la désinfection du puits, le second test s’avère toujours négatif, l’étape suivante serait d’évaluer les différentes options possibles concernant l’installation de systèmes de traitements des eaux. Plusieurs entreprises spécialisées pourront alors vous conseiller à ce sujet.

Coût de l’analyse

L’analyse doit être effectuée par un laboratoire certifié par le ministère de l’Environnement et le coût peut varier en fonction de l’entreprise mais celui-ci tourne aux alentours d’une centaine de dollars.

* Vous avez aussi la possibilité d’effectuer diverses analyses d’eau, par exemple l’analyse physico-chimique (esthétique ou santé) qui va évaluer selon le cas la présence de différents métaux lourds qui peuvent impacter la couleur, l’odeur et le goût de l’eau ou encore pouvant causer des maladies à long terme.

03 Notaire

Quel rôle joue le notaire lors de l’achat d’une propriété ?

Bien évidemment, pour conclure une transaction immobilière, vous devez avoir recours à un notaire. Parmi toutes les actions posées par celui-ci, on retrouve entres autres :

• L’examen des titres de la propriété
• L’examen du certificat de localisation
• La rédaction de l’acte de vente selon les termes de la promesse d’achat
• La rédaction de l’acte hypothécaire si vous avez recours à un financement
• La publication de ces actes au registre foncier, afin de prouver que vous êtes le nouveau propriétaire.
• La gestion de l’argent en lien avec la transaction en déposant la somme reçue par l’acheteur dans son compte en fidéicommis
• Remboursement des créanciers avant de remettre le produit de la vente au vendeur. Cela évite que le vendeur s’abstienne de rembourser le prêt au créancier, qui conserverait à ce moment-là un droit sur la propriété

Bref, le notaire joue un rôle crucial dans votre transaction et s’assure que tout l’aspect juridique de la transaction immobilière soit respecté.

Découvrez tout ce que le notaire fait dans une transaction, mais que vous ne voyez pas!

Combien ça coûte ?

Les coûts peuvent varier d’un notaire à un autre ainsi que d’une propriété et d’une région à l’autre, mais vous devez vous attendre à une facture aux alentours de +/- 1500$ incluant les frais de transaction et les honoraires du notaire.

Qui choisit le notaire ?

Dans la majorité des cas, c’est l’acheteur qui le choisi étant donné que c’est celui-ci qui paye les honoraires du notaire. Dans certaines situations, il arrive que le vendeur exige d’emblée que la transaction s’effectue par le biais d’un notaire en particulier. Cela peut aussi être le cas si vous achetez une propriété par l’entremise d’un promoteur, certains d’entres eux exigent que tous les acheteurs transigent par le même notaire.

Petit conseil

Demandez à votre courtier immobilier de vous référer au moins 3 notaires de votre secteur et prenez le temps de les contacter ! Profitez-en également pour mettre à jour votre testament, ou si ce n’est pas déjà fait, ça peut être un bon moment pour passer à l’action puisque vous allez maintenant devenir propriétaire.

04 Assurance prêt hypothécaire

Quand est-ce applicable ?

Lorsque vous disposez d’une mise de fond inférieure à 20% du prix d’achat, vous devez obligatoirement souscrire à une assurance prêt, dont la SCHL que l’on entends le plus souvent. Cette assurance sert en fait à protéger votre créancier dans le cas où vous seriez incapable d’effectuer vos paiements hypothécaires. La prime d’assurance prêt peut soit être payée en un seul versement, soit être ajoutée au montant de votre prêt et elle s’établit en fonction d’un pourcentage du montant du prêt.

Exemple

Vous souhaitez acquérir une maison unifamiliale au montant de 300 000$ en ayant une mise de fond de 5%, donc 15 000$. On dit alors que votre ratio prêt/valeur est de 95%. Vous aurez donc à prendre une assurance prêt dont la prime sera de 4% du montant de votre prêt.

300 000$ (Prix d’achat) – 15 000$ (Mise de fond) = 285 000$ (Montant du prêt)

285 000$ x 4% = 11 400$ (Montant de la prime d’assurance prêt)

Si vous l’ajoutez à votre prêt hypothécaire, celui-ci sera alors de : 285 000$ + 11 400$ = 296 400$

Attention, il y a également une taxe de 9% applicable sur le montant de la prime s’assurance prêt qui, pour sa part, ne peut être ajoutée à votre prêt et qui devra donc être payée chez le notaire.

Dans l’exemple précédent : 11 400$ x 9% = 1026 $ (Montant de la taxe sur la prime)

Consulter les primes d’assurances prêts applicables selon votre ratio prêt/valeur (SCHL)

05 Répartition des taxes et autres frais

Lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire, celui-ci procédera à la répartition des taxes municipales, scolaires ainsi que des différents frais ayant été payés à l’avance par le vendeur pour l’année en cours et auquel l’acheteur profitera. C’est le cas par exemple lorsqu’il y a un réservoir de mazout, de propane, des contrats d’entretien ou encore les frais communs dans le cas d’une copropriété. Le notaire calculera donc, au prorata du nombre de jours dont vous êtes propriétaire, la somme que vous devrez rembourser au vendeur, ou dans le cas contraire, si le vendeur n’a pas effectué les paiements à l’avance, la somme que celui-ci devra vous verser en date de l’acte de vente.

06 Taxe de vente

Un immeuble peut être assujetti aux taxes (TPS/TVQ), en tout ou en partie. C’est le cas par exemple si vous faites l’achat d’une maison neuve, d’une propriété ayant subi des rénovations majeures de l’ordre de 90% ou plus, d’une propriété détenue par une entreprise ou encore dans le cas d’un immeuble dont une partie est utilisée à des fins commerciales. Vous devrez alors ajouter le montant des taxes applicables au prix d’achat de l’immeuble.

07 Taxe de mutation

Communément appelée la taxe de bienvenue, celle-ci provient de la municipalité ou de la ville dans laquelle vous devenez propriétaire. Elle vous est envoyée par la poste quelques semaines à quelques mois après la signature de l’acte de vente chez le notaire et vous devez effectuer le paiement en un seul versement et ce, dans les 30 jours suivant l’émission de la facture.

Comment est-elle établie ?

La base d’imposition, soit le montant utilisé pour le calcul, correspond au montant le plus élevé entre :

Le prix d’achat OU L’évaluation municipale X Le facteur comparatif

Par règlement, une municipalité pourrait toutefois fixer un taux supérieur pour toute tranche excédant 500 000$, sans dépasser un taux de 3%. * À l’exception de la Ville de Montréal

Veuillez vous référer au site de la municipalité ou de la ville en question sur lequel vous aurez accès à un outil de calcul automatique, ou encore demandez à votre courtier immobilier d’effectuer le calcul pour vous !

Exemple

Prix d’achat : 300 000$ OU Évaluation municipale : 275 000$ X 1,16 (facteur comparatif) = 319 000$

Ici, le montant le plus élevé correspond à 319 000$.

1ere tranche : 55 200$ X 0,5% = 276 $

2e tranche : (276 200$ – 55 200$) X 1% = 2210 $

3e tranche : (319 000$ – 276 200$) X 1,5 % = 642 $

Total : 3128 $

08 Frais de déménagement

Si vous optez pour un service tout-inclus de déménageurs, les prix peuvent varier selon la date du déménagement (par exemple, en période achalandée comme le 1er juillet, les tarifs peuvent doubler voire même tripler!) et aussi en fonction de la distance des propriétés par rapport à la localisation de la compagnie de déménagement. Généralement, prévoyez environ 100-150$/heure pour 2-3 déménageurs incluant le camion et il est à noter que la plupart des compagnies exigent un minimum de 2 ou 3 heures. Afin d’économiser temps et argent, assurez-vous que vos boîtes et vos meubles soient déjà prêts à être embarqués.

Sinon, il y a toujours la fameuse option « Pizza et bière à volonté » à tous vos proches et amis qui vous donnerons un coup de main, avec la possibilité de louer seulement le camion de déménagement. Il s’agit d’une option moins coûteuse certes, mais assurez-vous que vous pourrez compter sur eux lors du grand jour pour éviter de vous retrouver dans une fâcheuse situation, vous aurez déjà suffisamment de stress !

Petit conseil

#1 – Informez-vous d’abord à savoir si la compagnie a déjà fait l’objet d’une plainte ou d’une condamnation à l’Office de la protection du consommateur et si elle possède une assurance valide.

#2 – Vous devez vendre votre propriété et faire l’achat d’une nouvelle résidence afin de vous rapprocher de votre nouveau lieu de travail d’au moins 40 km ?

Ce qui suit vous concerne ! 👇🏼

Vous pourriez être admissible au programme 40 km de RE/MAX et bénéficier d’importantes économies d’impôts. En effet, lorsque vous êtes dans cette situation, certains frais de déménagement sont déductibles d’impôts, tel que la rétribution du courtier, les droits de mutation, les frais de notaire et autres. Écrivez-moi pour plus de détails !

09 Expertises

Plusieurs autres tests et expertises peuvent s’avérer nécessaires selon la situation, que ce soit à la suite des recommandations d’un inspecteur en bâtiment lors de l’inspection pré-achat, ou simplement par précaution s’il y a une problématique connue dans le secteur avoisinant la propriété convoitée. Parmi eux se retrouvent :

Test de qualité de l’air : environ 700-800$ selon le type d’analyse et la superficie

Analyse de l’amiante en présence d’isolant de vermiculite : environ 150$

Test ocre ferreux : environ 300$

Test de pyrite : environ 500-600$

Tests de sol (caractérisation, capacité portante, percolation et contamination)

Inspections :

• du système de chauffage/climatisation/ventilation

• des drains français : environ 350$, sans excavation

• des installations septiques : environ 400-500$

* Les prix indiqués ici sont fournis à titre indicatif seulement et peuvent varier.

10 Frais connexes

Mis à part tous les frais mentionnés plus haut, il ne faut pas négliger toutes les dépenses connexes reliées à l’achat d’une propriété. Vous voudrez certainement rafraîchir la peinture et la décoration, vous procurer de nouveaux meubles et sans oublier le tracteur à pelouse si vous avez acheté un grand terrain!

Vous avez un projet d’achat ou de vente d’une propriété ? C’est par ici ! 👇🏼